– Co składa się na potocznie rozumiany czynsz?
– To przede wszystkim opłata eksploatacyjna związana z kosztami funkcjonowania budynków mieszkalnych. Lokatorzy pokrywają m.in. ich ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, a także koszty bieżącej obsługi i zarządzania spółdzielczym mieniem. Druga ważna pozycja to tzw. fundusz remontowy. Wysokość tej składki ustala się w zależności od potrzeb, przy czym potrzeby są zwykle większe od tego, co możemy zrobić. Gdybyśmy wszystkie niezbędne remonty chcieli przeprowadzić w ciągu roku czy dwóch, podwyżki czynszów musiałyby być horrendalne. Wielkość wydatków na remonty jest uzależniona od stanu technicznego budynków, co pewien czas trzeba wymienić poszycie dachu czy instalacje wewnętrzne. Plan remontów jest zawsze kompromisem, zwykle wykonujemy tylko prace najpilniejsze. Ale i taki plan potrafią zburzyć nieprzewidziane okoliczności, takie jak np. wejście w życie unijnych norm. Tak jest ze skrzynkami pocztowymi czy koniecznością zmodernizowania do 2015 roku wind. Ostatnio zmagamy się też z nowymi wymogami przeciwpożarowymi. Zgodnie z zaleceniami straży pożarnej jeszcze w ubiegłym roku na wieżowcach przy ul. Dworcowej zamontowaliśmy klapy oddymiające. Koszty dla jednego tylko budynku wyniosły ok. 20 tys. zł.
Na czynsz składają się też opłaty za wodę i ciepło, za wywóz śmieci i sprzątanie, za korzystanie z windy, ale też za konserwację przyłączy wody. Woda i ciepło nie są rozliczane na podstawie indywidualnych umów, co wynika w dużym stopniu z dawnych zapisów ustawowych. Dla PEC-u oraz wodociągów płatnikiem jest spółdzielnia.
– Czy jeśli chodzi o wysokość czynszu i poszczególnych jego pozycji, spółdzielnię ograniczają jakieś ustawowe zapisy?
– W zasadzie nie, ale wszystkie pozycje związane z eksploatacją muszą mieć odbicie w kosztach, które ponosi spółdzielnia. Wysokość stawek opłaty eksploatacyjnej i funduszu remontowego ustala się zwykle na początku roku, gdy powstaje tzw. roczny plan gospodarczo-finansowy dla całej spółdzielni.
– Czy wszyscy spółdzielcy płacą czynsz według tych samych stawek?
– Nie, nie ma już wspólnego worka. Od sierpnia 2007 roku ustawa zobowiązuje nas do różnicowania opłat eksploatacyjnych w zależności od kosztów funkcjonowania konkretnej nieruchomości. Owa nieruchomość to na ogół kilka budynków mieszkalnych. Tzw. nieruchomości jednobudynkowych mamy niewiele. W naszej spółdzielni owe różnice wprowadziliśmy na poziomie osiedli. Każde z trzech naszych osiedli (Centrum, Południe, Nowiny) ma inne stawki opłaty eksploatacyjnej i remontowej, ale nie są one duże. Wygląda jednak na to, że już wkrótce będą różne stawki dla poszczególnych nieruchomości, takie zmiany wydają się nieuchronne. Na dziś jedyną pozycją czynszu, która w poszczególnych budynkach różni się od siebie, jest opłata za ciepło.
– Czy ktoś, kto wykupił mieszkanie na własność, płaci taki sam czynsz jak właściciel mieszkania lokatorskiego?
– Tak, inaczej być nie może, bo przecież mieszkanie to w dalszym ciągu znajduje się w tym samym bloku i koszty związane z jego funkcjonowaniem się nie zmieniły. Właściciel w dalszym ciągu korzysta z całej obsługi. Jeśli spółdzielnia remontuje w takim budynku dach, to przecież on korzysta z tego w takim samym stopniu co wszyscy pozostali lokatorzy. Jedyna różnica w opłatach dotyczy osób niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. Oni płacą wyższą opłatę eksploatacyjną, a to dlatego, że nie będąc członkami spółdzielni, nie korzystają z przychodów, jakie wypracowuje spółdzielnia, prowadząc działalność gospodarczą, która polega przede wszystkim na wynajmie lokali użytkowych i dzierżawie gruntów. W całych naszych zasobach osoby niebędące członkami spółdzielni płacą za każdy metr kwadratowy swojego mieszkania o 27 groszy więcej.
– A w której czynszowej pozycji są ujęte koszty związane z funkcjonowaniem spółdzielczej administracji?
– Koszty ogólnie rzecz biorąc zarządzania spółdzielnią, a więc i płace pracowników czy członków zarządu spółdzielni obejmuje w części opłata eksploatacyjna, ale w większości są opłacane z zysków z działalności gospodarczej. Tylko osiedlowi konserwatorzy są opłacani z funduszu remontowego.
– Czy często drożeją czynsze w Rybnickiej Spółdzielni Mieszkaniowej?
– Staramy się zmieniać stawki nie częściej niż raz na rok. Po raz ostatni zrobiliśmy to w marcu, ale np. przez kilka ostatnich lat nie było wzrostu wysokości opłat za ciepło, które mieszkańcy regulują na okrągło przez cały rok, a rozliczenie następuje w czerwcu bądź w lipcu. Nie podnosimy czynszów dlatego, że akurat mamy takie widzimisię czy dlatego, że ktoś z członków zarządu spółdzielni zbiera na nowy samochód. Każda podwyżka wynika ze wzrostu kosztów, które ponosi spółdzielnia. Zresztą co roku przed walnym zebraniem spółdzielcy otrzymują dokumenty obrazujące gospodarkę finansową spółdzielni.
Komentarze